Thủ tục cần biết khi bán nhà lần đầu tại Úc?

Chào anh Trần Minh Quang,

Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chuyên mục. Việc bán nhà lần đầu tiên tại Úc, đặc biệt là khi chuẩn bị chuyển tiểu bang, có thể khiến nhiều người cảm thấy bối rối. Tuy nhiên, nếu anh nắm rõ quy trình và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, mọi việc sẽ trở nên đơn giản và thuận lợi hơn rất nhiều. Dưới đây là các bước chi tiết và một số kinh nghiệm hữu ích về thủ tục bán nhà ở Perth, Tây Úc (Western Australia) mà gia đình anh có thể tham khảo.

Quy trình bán một bất động sản ở Perth thường bao gồm các bước chính sau đây:

• Tân trang và dọn dẹp: Một ngôi nhà sạch sẽ, gọn gàng và được bảo trì tốt sẽ thu hút người mua và có thể bán được giá cao hơn. Anh nên cân nhắc việc sơn lại những chỗ tường cũ, sửa các hư hỏng nhỏ, dọn dẹp sân vườn, và đặc biệt là làm sạch sâu toàn bộ căn nhà (deep clean) trước khi chụp ảnh quảng cáo.
• Định giá (Appraisal): Đây là bước quan trọng để xác định giá trị thực của căn nhà trên thị trường. Anh có thể liên hệ với vài đại lý bất động sản (real estate agent) ở khu vực để nhờ họ thẩm định giá. Dịch vụ này thường miễn phí và không có tính ràng buộc. Họ sẽ dựa vào các căn nhà tương tự đã bán gần đây trong khu vực để đưa ra một mức giá đề nghị.

• Tìm kiếm agent: Một agent giỏi, có kinh nghiệm và am hiểu thị trường địa phương là yếu tố quyết định đến sự thành công của việc bán nhà. Anh có thể hỏi kinh nghiệm từ bạn bè, người thân hoặc tìm những agent có nhiều bảng "SOLD" trong khu vực của mình. Hãy phỏng vấn khoảng 2-3 agent khác nhau.
• Những điều cần thảo luận với agent: Khi phỏng vấn, hãy hỏi rõ về mức phí hoa hồng (commission), chi phí marketing (chụp ảnh, quảng cáo online), chiến lược bán hàng của họ và mức giá họ kỳ vọng bán được.
• Ký hợp đồng: Sau khi đã chọn được agent ưng ý, anh sẽ ký một bản "Agency Agreement". Đây là hợp đồng pháp lý nêu rõ các điều khoản dịch vụ, mức phí và thời hạn hợp đồng.

Agent sẽ chịu trách nhiệm quảng bá căn nhà. Việc này bao gồm chụp ảnh chuyên nghiệp, quay video (nếu có), dựng bảng bán nhà, và đăng thông tin lên các trang web bất động sản lớn như realestate.com.au và domain.com.au. Họ cũng sẽ tổ chức các buổi "Home Open" (thường vào cuối tuần) để người mua tiềm năng đến xem nhà trực tiếp.

• Khi có người muốn mua, họ sẽ gửi một văn bản chính thức gọi là "Offer and Acceptance Form".
• Agent của anh sẽ trình bày tất cả các lời chào mua nhận được. Anh có quyền chấp nhận (accept), từ chối (reject), hoặc đưa ra một lời đề nghị ngược lại (counter-offer).
• Lời chào mua thường đi kèm các điều kiện, phổ biến nhất là "subject to finance" (phụ thuộc vào việc người mua vay được tiền ngân hàng) và "subject to a building and pest inspection" (phụ thuộc vào kết quả kiểm tra tình trạng xây dựng và côn trùng).

Khi anh và người mua đã đồng ý về giá cả và các điều kiện, bản "Offer and Acceptance" sẽ trở thành một hợp đồng ràng buộc pháp lý. Lúc này, cả hai bên cần thuê một Đại diện chuyển nhượng (Settlement Agent hoặc Conveyancer). Họ là chuyên gia pháp lý về bất động sản, đảm bảo quá trình chuyển quyền sở hữu diễn ra đúng luật. Họ sẽ thay mặt anh để:

• Chuẩn bị các giấy tờ pháp lý cần thiết.
• Làm việc với ngân hàng của anh (nếu nhà đang có nợ vay) và ngân hàng của người mua.
• Đảm bảo tất cả các điều kiện trong hợp đồng được hoàn tất.
• Tính toán và phân chia các khoản phí như council rates, water rates.

Để tìm một đơn vị uy tín, anh có thể tham khảo các dịch vụ tài chính và kế toán được giới thiệu bởi cộng đồng người Việt.

Đây là ngày cuối cùng của quy trình. Vào ngày này (Settlement Day), Settlement Agent của hai bên sẽ làm việc với nhau và với các ngân hàng để hoàn tất việc thanh toán. Sau khi khoản vay mua nhà của anh (nếu có) được trả hết và các chi phí khác (phí agent, phí luật sư) được trừ đi, số tiền còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản của anh. Quyền sở hữu căn nhà sẽ chính thức được chuyển cho người mua, và họ sẽ nhận được chìa khóa.

• Chi phí bán nhà: Ngoài phí hoa hồng cho agent, anh cần tính đến các chi phí khác như: chi phí marketing, phí cho Settlement Agent, và các chi phí sửa chữa, dọn dẹp nhà cửa.
• Thuế trên thặng dư vốn (Capital Gains Tax - CGT): Nếu căn nhà anh bán là nơi ở chính (main residence) trong suốt thời gian sở hữu, anh có thể sẽ được miễn thuế này. Tuy nhiên, luật thuế khá phức tạp, anh nên tham khảo ý kiến của một kế toán viên để có thông tin chính xác nhất cho trường hợp của mình. Anh có thể xem thông tin chung trên trang của Sở Thuế Úc (ATO).
• Tìm hiểu thị trường: Dành thời gian cập nhật tin tức về thị trường nhà đất tại Perth để có cái nhìn thực tế về giá cả và thời gian bán.
• Tăng khả năng tiếp cận: Ngoài các kênh của agent, anh cũng có thể xem xét việc đăng tin trên các trang cộng đồng, chẳng hạn như mục Bán nhà Unit Apartment trên Người Việt tại Úc để tiếp cận thêm nhiều người mua tiềm năng trong cộng đồng.

Để có thông tin chính thức và chi tiết hơn, anh có thể truy cập trang web của Cơ quan chính phủ Tây Úc về Bảo vệ người tiêu dùng (Department of Mines, Industry Regulation and Safety): Selling a property in WA.

Ngoài ra, anh có thể tham gia các nhóm cộng đồng người Việt tại Perth trên Facebook để hỏi thêm kinh nghiệm từ những người đi trước:

• Người Việt tại Perth: https://www.facebook.com/groups/1556321151337635
• Việc làm - Nhà ở & Dịch vụ tại Perth: https://www.facebook.com/groups/vieclamnhaodichvuoperth/

Chúc gia đình anh sớm bán được nhà với giá tốt và thuận lợi trong việc chuyển đến nơi ở mới!

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Disclaimer: The content of this answer is for informational purposes only and does not replace professional advice. For accurate and personalized information regarding your situation, please consult with a qualified expert or the appropriate authorities.