Lựa chọn căn nhà thế nào để lời nhiều nhất, trả dứt một căn nhà hay nợ nhiều căn nhà cùng một lúc

Lựa chọn căn nhà thế nào để lời nhiều nhất, nên trả dứt một căn nhà hay nợ nhiều căn nhà cùng một lúc? 

Mua nhà đầu tư- Lời khuyên hữu ích từ chuyên gia về đầu tư bất động sản Úc

PV: Với nhiều người trẻ Úc, việc mua căn nhà đầu tiên là một điều khó khăn. Thế nhưng có khá nhiều người Việt đã chăm chỉ tích lũy, và mơ về căn nhà thứ hai như một hình thức đầu tư. Chị Quyên có thể chia sẻ con đường đầu tư bất động sản của chị bắt đầu như thế nào, xuất phát từ ý tưởng nào?

Chuyên viên BĐS (Bất động sản) Quyên Lê: Ý tưởng của việc mua căn nhà đầu tiên để ở khi Quyên vừa đến Úc cách đây 17 năm,  do ba mẹ và gia đình của Quyên hối thúc. Ba mẹ của Quyên vẫn thường nói an cư thì mới lạc nghiệp. Căn nhà lớn hay nhỏ cũng là nhà của mình.

Mặc dù nhiều bạn bè của Quyên không đồng ý với quan điểm này, nhưng chắc chắn không ai lại không nghĩ đến và ấp ủ hi vọng được làm chủ một căn nhà của chính mình.

Khi mới đến Úc thì Quyên vẫn thuê nhà để ở. Với số tiền dành dụm của hai vợ chồng để dành từ Việt Nam thì cũng đủ để đặt cọc 20% cho một căn nhà ở khá xa trung tâm của Sydney. Vào những năm 2000 giá nhà ở Sydney tăng rất nhanh.

Qua sự chia sẻ và góp ý của một người bạn quen ở xa trung tâm, nơi mà gia đình anh đang sinh sống, gia đình Quyên quyết định tìm đến và mua một căn village house hai phòng ở vùng Macquarie fields. Căn village house này được mua tháng 7/2000 giá $107,000 và bán tháng 5 năm 2002 với giá $175,000. Có nghĩa là gần hai năm căn nhà trên dùng để ở được lời gần $68,000 chưa trừ lãi suất và các chi phí đã thanh toán

Hiện tại theo thông tin của Pricefinder căn village house này trị giá khoảng $445,000 đến $450,000. Người hàng xóm kế bên đã bán năm 2016 là $ 405,000. Căn gần đó được bán vào tháng 04/2017 giá $447,000.

Vì giá nhà liên tục lên nên sau khi mua căn nhà thứ nhất, gia đình đã quyết định mua một căn thứ hai là townhouse gần đó để cho thuê, tiền thuê tự trả cho tiền lãi suất và lấy hai mức lương của gia đình để trả thêm dần vào hai căn nhà trên. Lúc đó lãi suất cao hơn hiện nay.

PV: Có những người nghĩ rằng trả hết căn nhà đầu tiên đã, rồi hãy tính đến việc mua căn tiếp theo. Nhưng cũng có người mua căn thứ hai trong khi căn thứ nhất vẫn còn nợ ngân hàng hơn 50%. Theo chị chiến lược nào hiệu quả hơn?

Chuyên viên BĐS Quyên Lê: Như đã chia sẻ ở trên, việc này tuỳ vào hoàn cảnh cũng như tài chánh riêng của từng gia đình. Theo kinh nghiệm và sự thành công của cá nhân gia đình Quyên thì chiến lược thứ hai sẽ tốt và hiệu quả hơn. Điển hình cho thấy là trong thời gian 2000 đến 2002 Gia đình Quyên đã bán hai căn nhà và dọn về Liverpool để mua căn nhà thứ ba vào tháng 3 năm 2002 với giá $250,000 và bán $330,000 vào tháng 9 năm 2004.

Vì có duyên với việc mua bán nhà kể từ đó Gia đình Quyên tiếp tục chuyển dần lên gần trung tâm với giá cao hơn từ việc mượn tiền ngân hàng và bán những căn mua từ trước để ở và đầu tư. Tuy là có trả lãi và chi phí nhưng kết quả là là sở hữu cùng một lúc nhiều căn mà không cần phải chờ trả hết rồi mới mua căn khác.

PV: Câu hỏi đầu tiên mà người đầu tư nào cũng đắn đo, bao nhiêu tiền là đủ để có thể đầu tư một căn nhà?  

Chuyên viên BĐS Quyên Lê: Thông thường thì ngân hàng sẽ dựa vào mức lương và thu chi ngân sách của từng gia đình để cho mượn. Ngân hàng sẽ cho người vay tiền mua nhà trên 80% trị giá căn nhà mà mình muốn mua. Có nghĩa là người mua nhà cần có 20% tiền đặc cọc và tiền thuế chuyển nhượng, tiền bảo hiểm (nếu mượn cao hơn ) cùng tiền luật sư và các chi phí phụ trội khác như tiền kiểm tra cấu trúc căn nhà, tiền định giá căn nhà và các khoản tiền khác nếu cần trong việc mua căn nhà trên .

PV: Lựa chọn những căn nhà như thế nào sẽ mang lại hiệu quả đầu tư trong tương lai? (gần phương tiện công cộng, khu vực đang phát triển, giá còn thấp, khu vực giá đang lên...)

Chuyên viên BĐS Quyên Lê: Theo cá nhân và kinh nghiệm của Quyên, quý vị nên mua những căn nhà rẻ khi chủ nhân thật sự cần bán vì những lý do riêng của gia đình, hay những căn nhà ở khu vực giá còn thấp. Nếu mua để ở thì chọn những nơi gần nơi làm việc và tiện đi lại cho gia đình, nếu gần trường học cho con cái và gần phương tiện di chuyển cũng như các trung tâm mua sắm thì rất tốt.

Nếu được nên chọn nhà có đất rộng để có thể xây dựng thêm về sau. Hiện nay chúng ta thấy có rất nhiều người chủ hoặc nhà đầu tư xây dựng thêm granny flat để gia đình ở hoặc cho thuê. Việc này có thể mang lại thêm lợi tức và có thể dùng tiền thuê để trả thêm tiền nhà mà mình vay mượn. Nếu cho thuê thì người đầu tư sẽ chọn gần các phương tiện di chuyển và gần các trường học, trung tâm mua sắm . Những ngôi nhà như vậy rất dễ tìm người thuê và giá cũng sẽ cao hơn .

"Nhiều nhà đầu tư mua nhà và nới thêm phòng hoặc xây granny flat để cho sinh viên thuê". Quyên Lê

PV: Các hình thức đầu tư bất động sản mang lại hiệu quả? (mua nhà cũ rồi sửa lại, mua nhà để cho sinh viên thuê, mua nhà gần biển hoặc khu du lịch làm holiday house, mua đất, the ‘rentvestor’- tức mua những căn nhà có tiềm năng để đầu tư, còn bản thân thì đi thuê nhà ở khu vực mà mình thích…)

Chuyên viên BĐS Quyên Lê: Hình thức đầu tư hiện nay rất phong phú. Do nhu cầu ngày càng nhiều khách tham quan đến Úc và muốn định cư tại đây, cùng với luật di trú mở rộng, trong những năm gần  đây nhiều gia đình  đã đi  dân sang Úc với nhiều dạng visa  khác nhau cũng như các bạn sinh viên,học sinh đến đây du học, làm việc và sinh sống sau khi hoàn tất việc học.

Qua quá trình làm việc trong ngành bất động sản, Quyên nhận thấy hiện nay nhiều nhà đầu tư mua nhà và nới thêm phòng hoặc xây granny flat để cho sinh viên thuê. Ví dụ một căn nhà có 4-5 phòng gần trường đại học hoặc các trường dạy nghề, người chủ nhà có thể thu được từ $1000-$2000 /tuần (Tuỳ khu vực mà giá thuê sẽ dao động khác nhau ). Thông thường các bạn sinh viên, học sinh thuê và sẽ share lại cùng những người bạn của mình để tiết kiệm tiền thuê.

Nếu các nhà đầu tư thích mạo hiểm và nhiều tiền, họ có thể nghĩ đến việc mua nhà gần biển hoặc khu du lịch để cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn dành cho  khách du lịch đến Úc. Khách sạn tương đối mắc hơn và không đủ nguồn cung trong các ngày nghỉ hoặc lễ giáng sinh, tết hoặc các mùa mà du khách đến viếng thăm nước Úc.

Có người mua đất ở những khu khá xa để chờ lên giá hoặc xây dựng và bán. Có người đầu tư mua nông trại (farm) để trồng và làm nghề nông. Quyên nhận thấy hình thức này rất hay vì hiện tại Úc  đang cần thiếu người làm về nông nghiệp.

Hình thức mà Quyên thích nhất và thành công với đối tác trong thời gian gần đây là mua nhà cũ và sửa lại rồi bán đi. Có rất nhiều người mua nhà không thích sửa chữa nhà không có thời gian hay kinh nghiệm, họ lo lắng sẽ gây ra thất thoát nếu tự làm. Do đó, nếu được ai đó làm thế công việc này thì họ sẵng sàng trả giá cao hơn để mua  căn nhà mà họ yêu thích. Gần đây, bạn Quyên đã mua căn nhà thương mại và nâng cấp thành ba phòng với nội thất bên trong rất đẹp. Sau một năm, người bạn này đã bán cho một người khác và kiếm một số tiền lời khá cao .

Bên cạnh đó ngoài việc mua nhà, còn có các hình thức như mua shop vừa để ở, vừa để kinh doanh hoặc cho thuê ( được gọi là freehold commercial and resident). Hình thức đầu tư này bản thân Quyên rất thành công.

Ví dụ như năm 2010 Quyên mua $750,000 một căn shop vừa cho thuê phía trước và có ba phòng ngủ ở phía sau. Sau một thời gian cho thuê, tiền thuê tự trả tiền lãi suất ngân hàng. Vào năm 2014 có một công ty phát triển trả giá gấp đôi vì công ty này muốn mua căn của Quyên và căn bên cạnh để xây dựng nhiều căn hộ. Sau một năm công ty này theo đuổi và cho một giá tốt hơn ban đầu. Cảm thấy mình có lời và có thể trả tiền vay ngân hàng để mua một căn nhà khác nên Quyên đã quyết định bán đi. Sau khi trừ thuế đã lời một số tiền khá cao và có thể mua một căn nhà khác cách Trung tâm Sydney 45 phút từ số tiền mà mình kiếm được sau  bốn năm đầu tư.

"Bên cạnh đó còn có các hình thức như mua shop vừa để ở, vừa để kinh doanh hoặc cho thuê (được gọi là freehold commercial and resident)". Quyên Lê

Nếu lúc đó Quyên có khả năng tự phát triển và xây dựng thì chắc chắn sẽ không cần bán và có thể tự làm và từ năm 2014 đến 2017 căn shop này đã lên đến vài trăm ngàn. Hiện tại công ty phát triển này đang chờ chấp thuận của hội đồng thành phố để xây dựng nhiều căn hộ mới.

Một số hình thức đầu tư khác là mua đất hoặc nhà cũ và tự phát triển xây dựng thành nhiều căn để cho thuê hoặc bán lại như trường hợp của nhà đầu tư trên kể trên (Development site).

Cũng có những nhà đầu tư cho thuê những căn nhà ở trung tâm với giá cao, trong khi bản thân và gia đình người đầu tư thuê lại ở một nơi khác rẻ hơn hoặc thuận lợi cho sinh hoạt của gia đình. Ví dụ: Một gia đình đã cho thuê căn nhà ở phía Bắc Sydney giá $2200/tuần và họ  thuê một căn khác với giá 1200/tuần vì thuận lợi cho công việc kinh doanh và đi lại của các thành viên trong gia đình.

Tóm lại, có rất nhiều hình thức đầu tư tuỳ  theo từng trường hợp và khả năng tài chính cho phép của từng gia đình.

Cho dù hình thức đầu tư nào đi nữa thì cũng nên thận trọng và tìm hiểu thật kỹ trước khi thực hiện để tránh những thất thoát và những điều đáng tiếc xảy ra. Không phải lúc nào giá nhà cũng lên và có lời như Quyên vừa nêu trên. Không phải ai cũng may mắn thành công trong lĩnh vực đầu tư nhà.

Nếu chúng ta nhớ lại khủng hoản kinh tế ở nước Mỹ và Châu Âu vào những năm 2007-2009. Gia đình và bạn bè của Quyên cũng mất rất nhiều và nợ tiền ngân hàng trong lĩnh vực đầu tư nhà.

Nhưng có một điều mà ba mẹ Quyên thường khuyên con cái và Quyên tin chắc là không ai phủ nhận là tất cả chúng ta điều phải ăn, phải mặt và cần một nơi để ngủ và có chỗ sinh hoạt cho bản thân và gia đình của mình. Mơ ước căn nhà, sở  hữu được căn nhà và có thêm căn thứ hai vẫn là ấp ủ của tất cả mọi người.

Xin ghi chú trên đây là những kinh nghiệm và chia sẻ của cá nhân và hoàn cảnh của Quyên mà thôi, quý thính giả nên tìm hiểu, nghiên cứu và tham vấn với các chuyên gia trước khi thực hiện.

Linda- Theo SBS Vietnamese