Mua bán bất động sản tại Úc và luật cần biết.

Sunday, 23/10/2016

Tìm hiểu về luật sang nhượng bất động sản, quy trình mua nhà off the plan, hình thức đấu giá căn nhà, ưu đãi của chính phủ cho người mới mua nhà lần đầu và luật pháp Úc trong việc hạn chế các nguồn đầu tư bất động sản phi pháp từ ngoại quốc.

 
 

Brisbane property market (Getty Images)

Thời cơ đã đến?

Nhiều chuyên gia dự đoán năm 2016 sẽ là năm của thị trường bất động sản tại Úc  bởi dòng chảy mạnh mẽ và thường xuyên của những người nhập cư và nền kinh tế ổn định. Úc là một trong những thị trường bất động sản ổn định nhất trên thế giới trong vòng 30 năm qua.

Luật pháp hạn chế Trung Quốc thống lĩnh thị trường

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài giàu có, phần lớn từ Trung Quốc, bị chỉ trích là đang làm leo thang giá bất động sản tại Úc, đặc biệt là tại hai trung tâm kinh tế lớn là Melbourne và Sydney khiến nhiều cư dân địa phương không thể mua được nhà ở.

Theo đài ABC, đầu tư bất động sản đã tăng 75% trong năm 2016 và một phần tăng trưởng bất động sản đều đến từ các nhà đầu tư Trung Quốc.

Số liệu từ Foreign Investment Review Board cho thấy đã có gần 37.000 hồ sơ do những người không phải là công dân Úc nộp để xin phép mua nhà tại Úc. Chính phủ phê duyệt số hồ sơ nhiều gấp 3 lần so với năm 2012-2013.

Trong năm tài chính vừa qua 2014-2015, người nước ngoài mua 9236 căn nhà, trị giá $10.1 tỷ.

Hai thành phố Sydney và Melbourne đang đứng thứ ba và thứ sáu trong danh sách các thành phố có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới. Trong vòng một năm, tính đến tháng 4-2015, giá nhà ở Sydney đã tăng đến 14,5%, theo nhà cung cấp dữ liệu Corelogic RP Data.

Trung Quốc đã vượt Mỹ trở thành nhà đầu tư lớn nhất vào nước này, với hơn 12,4 tỉ USD vào riêng thị trường bất động sản trong năm ngoái.

Trước đó, người dân Úc đã yêu cầu chính phủ nâng phí quản lý đối với người mua nước ngoài, đồng thời lập sổ đăng ký để theo dõi tất cả bất động sản ở Úc thuộc sở hữu nước ngoài. 

Những người ngoại quốc phải xin phép để mua nhà, với mục đích ở, không được cho thuê. Nếu mua mà không xin phép sẽ bị phạt 3 năm tù, tiền phạt lên đến $150.000.

 

SBS Vietnamese

A small group of protesters turned up to the auction 17 Lobelia Street, Chatswood

Nên làm gì trước khi mua hoặc bán lại nhà?

Tìm kiếm một real estate agent để đại diện quảng cáo và bán căn nhà. Đồng thời tìm luật sư để có các tư vấn pháp lý cũng như tìm hiểu điều kiện điện nước, cống rãnh của căn nhà định mua, nên tìm đến luật sư trước đây đã từng mua nhà để tiết kiệm thời gian trong quá trình chuẩn bị giấy tờ.

Luật sư sẽ thảo một bản hợp đồng trước khi quảng cáo bán nhà, sau đó người chủ mới được phép bán nhà.

Có thể đổi ý sau khi đấu giá?

Đấu giá (auction) là một trong ba hình thức bán nhà. Hình thức thứ hai là cooling off, ký hợp đồng và đặt 0,25% giá trị căn nhà, sau đó có một tuần suy nghĩ và đặt 10% giá trị ăn căn nhà, không mua thì mất 0,25% . Ngoài ra hình thức thứ ba là đặt 10% tiền cọc mà không có thời gian suy nghĩ lại.

Khi đấu giá nhà, người bán sẽ đặt ra giá tổi thiểu. Người đấu giá cao nhất bắt buộc phải mua và có trách nhiệm hợp đồng pháp lý.

Hình thức auction rất quan trọng, nhiều người quá cao hứng nên đã đấu giá cao hơn giá trị thực của căn nhà, mà chưa được luật sư tư vấn kỹ về pháp lý cũng như các nhà xây dựng kiểm tra chất lượng căn nhà.

Không thể hủy bỏ kết quả đấu giá, nếu vi phạm hợp đồng sẽ mất 10% tiền cọc.

Nhà off the plan là gì?

Quy trình mua nhà off the plan khá phức tạp khi mua một món hàng chưa thành hình và biết được chất lượng ngôi nhà.

Hình thức này khá phổ biến với các căn hộ chung cư mới được xây cất theo dạng off the plan.

Người mua xem bản vẽ và ký hợp đồng, còn người bán giao nhà sau 2-3 năm và đăng bạ chủ quyền nhà đất.

Sau khi người bán đăng bạ, người mua có 24 ngày để trả số tiền còn lại.

Trong hợp đồng off-the- plan, người bán luôn đề cập đến  các sự thay đổi nhỏ, nếu thay đổi kích thước dưới 5%, người mua không thể khiếu nại.

Một số lý do ngoài kiểm soát như đình công, thời tiết, hết vật liệu, người bán có thể dời ngày giao nhà.

Một số người bán cố ý trì trệ hợp đồng, khi thấy giá nhà trên thị trường tăng lên, để người mua nản chí hủy hợp đồng và bán nhà giá cao hơn cho người khác

 

SBS Vietnamese

FOR many, buying property off the plan has been a deal just too good to refuse

Chi phí

Việc thu xếp tài chính trước khi thực hiện lời chào mua hay tham gia đấu giá rất quan trọng. Qúy vị phải chắc rằng mình có thể chi trả tiền đặt cọc ngay nếu việc đấu giá hoặc chào mua thành công (khoản đặt cọc thường bằng 10% giá trị hợp đồng), đồng thời bảo đảm khả năng thanh toán số tiền còn lại. Việc thanh toán thường diễn ra từ 30 đến 120 ngày sau khi mua bất động sản.

Ngoài tiền đặt cọc, cần chuẩn bị thêm một số chi phí khác như:

- Thuế con niêm tại Phòng Doanh thu của chính quyền các tiểu bang (Government's State Revenue Office) căn cứ trên trị giá bất động sản.

- Đơn xin vay tiền và các chi phí vay khác (nếu có).

- Phí chuyển nhượng đất và phí thế chấp đăng ký bất động sản.

- Thuế bất động sản, nước, điện, phí gas và phí quản lý (nếu bất động sản là căn hộ trong một chung cư).

- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà đất.

- Phí dọn nhà.

- Phí sửa chữa và làm mới trước khi dọn vào.

- Phí kiểm tra căn nhà.

- Chi phí kết nối tiện ích (điện, nước, tivi…)

- Số tiền nhà còn lại.

- Bảo hiểm nhà.

Bảo hiểm nhà

Hầu hết người Úc đều mua bảo hiểm cho nhà và đồ đạc của họ. Hiện có rất nhiều công ty chào bán sản phẩm bảo hiểm loại này. Để có thêm thông tin so sánh về các nhà cung cấp bảo hiểm, có thể truy cập websiteCanstar.

Điện, nước

Trước khi dọn vào nhà mới, phải bảo đảm trang bị đầy đủ các tiện ích tiện ích cơ bản như điện, gas, nước, điện thoại. Đại lý bất động sản có thể giới thiệu những nhà cung cấp dịch vụ khác nhau. Để có thêm thông tin và danh sách các nhà cung cấp gas, điện nước, hãy truy cập website Essential Services Commission hoặc website Your Choice.

Vay tiền

Đa số người Úc đều vay một phần tiền mua nhà thông qua các dịch vụ cho vay phổ biến như:

- Các ngân hàng lớn.

- Các tổ chức tín dụng.

- Các đại lý môi giới thế chấp.

- Các hiệp hội xây dựng.

- Các công ty chuyên cho vay mua nhà.

Mỗi sản phẩm cho vay đều có những ưu điểm và điều kiện khác nhau. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng cho vay, nên tìm hiểu các điều khoản chi tiết, bao gồm mức phí phải chịu, chi phí phát sinh trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn, cấu trúc lãi suất (cho kỳ hạn cố định và linh hoạt).

 

A composite image of signage of Australia's 'big four' banks ANZ, Westpac, the Commonwealth Bank (CBA) and the National Australia Bank (NAB) signage in Sydney, Friday, Oct. 23, 2015. (AAP Image/Joel Carrett) NO ARCHIVING

A composite image of signage of Australia's 'big four' banks ANZ, Westpac, the Commonwealth Bank (CBA)

Thủ tục vay tiền mua nhà

Sau khi đã lựa chọn được hình thức vay phù hợp, cần nộp đơn xin vay tiền. Nếu thành công, đa số các đơn vị cho vay sẽ làm một bản phê chuẩn sơ bộ để có thể xác định được khoản vay trị giá bao nhiêu trước khi tìm nhà. Khoản tiền đặt cọc sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp nhưng họ có thể yêu cầu bỏ khoản thế chấp bảo hiểm nếu quyết định vay hơn 80% trị giá bất động sản.

Có các công cụ tính toán online để giúp tính được số tiền có thể vay cũng như chi phí thật sự phải trả. Các công cụ này có thể tìm thấy qua một số website như:

Mortgage Choice

Your Mortgage

eChoice

Trợ cấp mua nhà

Thường trú nhân và công dân Úc sẽ được quyền hưởng First Home Owners Grant là $10.000 (tiền trợ cấp cho người mua nhà lần đầu, phải là nhà mới, dùng để ở, giá nhà dưới $750.000). Đồng thời miễn stamp duty thuế con niêm cho nhà dưới $550.00 và giảm stam duty cho nhà từ $550.000-$650.000 thuế con niêm. Để có thêm thông tin về những trợ cấp này, truy cập website State Revenue Office

 

                                                                                                                                                                                     Nguồn: SBS

 

Bình luận